CHUYỆN KHÓ TIN NHƯNG CÓ THẬT. BÀI HỌC CẢNH TỈNH RẤT NHIỀU NGƯỜI MUA BÁN LÂU NĂM KHÔNG BIẾT VỀ VIỆC KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Xin ví dụ bằng 1 câu chuyện rõ ràng:

99% người giao dịch lâu năm không biết là Hợp đồng cọc phải đi HỦY chứ nó không tự hết hạn theo như thời hạn trong hợp đồng cọc công chứng.
 

Thế thì khi mua bán bds giao dịch tiền đặt cọc chúng ta nên làm Hợp đồng công chứng cọc hay Hợp đồng cọc giấy tay cho phù hợp?

Hiện nay, việc giao kết hợp đồng đặt cọc trong giao dịch bất động sản theo luật kinh doanh BĐS 2023 không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, bên mua và bên bán có thể sử dụng loại HĐ viết tay song phương, hoặc ký viết tay có người làm chứng hoặc ký công chứng hoàn toàn là hợp lệ của hai bên khi giao dịch mua bán nhà đất tùy vào hoàn cảnh và điều kiện của giao dịch mà lựa chọn sao cho phù hợp. 

Tuy nhiên, phải hiểu rõ bản chất của các vấn đề về mặt có lợi và bất lợi khi ký hợp đồng đặt cọc công chứng: 

1. Bên mua: sẽ có lợi nhiều hơn bất lợi
Lợi đầu tiên: khi mà ký hợp đồng đặt cọc công chứng thì người mua sẽ hạn chế được rất là nhiều rủi ro liên quan đến cái việc mà sổ đó có phải là sổ thật hay làsổ giả chủ nhà đó có phải là chủ nhà thật hay là chủ nhà giả đúng không ạ hoặc là nói đơn giản như là chủ nhà đó đúng là chủ nhà nhưng mà có có đủ hay là không

Ví dụ như là chồng đồng ý nhận đặt cọc nhưng chắc gì người vợ đã đã đồng ý bán. Vì vậy, nếu như các bạn mà ký hợp đồng đặt cọc công chứng thì bắt buộc là phải có mặt cả vợ hoặc là chồng khi đó thì cũng là một bước xác nhận ý kiến cái sự thống nhất của toàn bộ cái thành viên bên bán đồng ý bán cho bên mua cái tài sản đó với giá bao nhiêu đó đúng không để tránh tranh chấp về sau

Tiếp theo, quan trọng nhất đó chính là khi mà các bạn ký là bên mua mà bên bán đồng ý ký hợp đồng đặt cọc công chứng thì gần như là họ đã chắc chắn là sẽ đồng ý bán cho các bạn rồi bởi vì mà khi mà tồn tại cái hợp đồng đặt cặp công chứng thì họ không thể ký thêm các cái hợp đồng đặt cọc công chứng cho người khác hoặc là họ ký đã ký hợp đồng đặt C công chứng rồi nhưng sau đó lại chuyển sang bán cho người khác mà không hỏi ý kiến của các bạn thì điều đó là không thể xảy ra.

2. Bên bán: bất lợi nhiều hơn có lợi
Đầu tiên, đôi khi đặt cọc mà phải tới văn phòng công chứng thì sẽ phát sinh thêm một cái khoảng thời gian và sẽ ảnh hưởng đến những cái rủi ro liên quan đến cái việc mà người mua họ suy nghĩ lại không mua nữa. 

Bất lợi thứ hai có thể nhìn thấy ngay đó chính là khi mà ký hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng thì tất nhiên rồi sẽ phát sinh thêm một cái khoản phí đặt cọc Và khi đó có thể là bạn phải đàm phán bên mua chịu hoặc là bên bán chịu thì cũng là chi phí và sẽ được tính vào cái giá bán đó khi đó thì cả hai bên sẽ phát sinh thêm
một khoản chi phí phải chi trả.

Rủi ro thứ ba quan trọng nhất mà mình thấy rất là nhiều bài viết hay video trên mạng đã cảnh báo cho quý anh/ chị thì hoàn toàn không sai đó chính là cái việc mà bên bán đã nhận cọc qua văn phòng công chứng thì rủi ro nhất là khi người mua người ta đến ngày đến giờ ký hợp đồng mua bán mà người ta lại không tới văn phòng công chứng nói nôm na là bỏ cọc thì khi đó thì bên bán bắt buộc vẫn phải ngồi lại vẫn phải thỏa thuận lại với cả bên mua rằng là chúng ta phải đi ra văn phòng công chứng để làm cái thủ tục liên quan đến thanh lý hoặc là Hủy hợp đồng công chứng thì tiếp theo cái người bán đó mới được phép ký hợp đồng mua bán cho bên thứ ba hoặc là thế chấp tại ngân hàng.

Tóm lại, là người bán muốn thực hiện bất cứ giao dịch nào thì phải thực hiện một cái bước đó chính là bước thanh lý hoặc là bước hủy bỏ hợp đồng đặt cọc công chứng đã ký trước đó điều này thì được cái giới môi giới bất động sản cũng như là nhiều luật sư cảnh báo. Tuy nhiên, là cũng ít người giải thích cho các bạn cũng như là quý anh chị hiểu rõ tường tận lý do tại sao thì trong bài này mình cũng xin giải thích rõ đó chính là xuất phát từ một cái quy định trong luật công chứng cụ thể là điều 51 luật công chứng năm 2014 thì quy định về công chứng việc sửa đổi bổ sung và hủy bỏ hợp đồng giao dịch tại khoản 1 thì có quy định rất rõ là việc công chứng sửa đổi bổ sung hủy bỏ hợp đồng giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận cam kết bằng văn bản của tất cả các bên.

Lưu ý ở đây là có từ rất là quan trọng đó là tất cả những người tham gia hợp đồng và giao dịch đó tức là ở đây bắt buộc phải có cái ý kiến của bên mua rằng là tôi đồng ý Hủy bỏ hoặc là thanh lý cái hợp đồng đặt cọc này từ bên bán thì văn phòng công chứng người ta mới chấp nhận cái việc thanh lý Hủy bỏ cái giao dịch đặt cọc đó, sau đó bên bán mới có thể giao dịch mua bán trên chính cái tài sản đó, hoặc mang đi thế chấp ngân hàng... và trớ trêu thay không phải lúc nào bên mua cũng hợp tác bởi vậy mà trong trường hợp mà bên mua không hợp tác hủy cọc và chấp nhận mất cọc mà lại không hợp tác với bên bán trong việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc thì khi đó bên bán bắt buộc phải thực hiện cái thủ tục là khởi kiện ra tòa án để yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc. Và tất nhiên là cái thủ tục tại tòa án thì không nhanh không phải diễn ra trong 1 tháng 2 tháng hay là 3 tháng mà thậm chí có thể diễn ra trong vòng 1 năm đến 2 năm mới xong thì khi đó thì bên bán sẽ rất là mất nhiều thời gian cũng như là chi phí để theo kiện cũng như là cái tài sản của mình không được mua bán trong cái thời gian tranh chấp khởi kiện thì nó cũng sẽ mất đi rất là nhiều cái cơ hội đến khi mà có khách hàng tiếm năng khác muốn mua nhưng mà mình lại đang vướng vào một cái vụ tranh chấp như thế thì bên bán cũng phải hết sức là cân nhắc đối với cái trường hợp này. 

Giải pháp ở đây 

Nếu bên bán đồng ý ký cọc có công chứng hãy yêu cầu bên mua đặt cọc thật nhiều tiền tầm 30-40% tổng giá trị giao dịch để xác lập rằng bên mua có thiện chí mua thật trên tài sản của mình để không xảy ra câu chuyện như trên hoặc nếu có thì kinh phí khởi kiện ra tòa cũng dồi dào.

Hoặc, thỏa thuận với nhau hẹn ngày cụ thể cả hai bên đến văn phòng công chứng ký hợp đồng mua bán sang tên với nhau là phù hợp nhất. 

Nguyễn Hoan