Những điểm mới được Quốc Hội thông qua luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Hoan Nguyễn

Vào sáng ngày 28/11/2023 Quốc hội đã thông qua luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ 1/1/2025. Trong đó có 2 quy định mới về việc quy định phạm vi kinh doanh bất động sản dành cho người Việt Nam định cư nước ngoài và tỷ lệ phần trăm đặt cọc đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (trên giấy tờ).

1. Phạm vi kinh doanh Bất động sản dành cho người Việt định cư ở nước ngoài

Luật kinh doanh bất động sản đã mở rộng cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (có quốc tịch Việt Nam) được phép nhập cảnh Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản như một công dân trong nước. Cụ thể, được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Riêng đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam (tức là không mang quốc tịch Việt Nam) thì chỉ được kinh doanh bất động sản theo các hình thức như luật hiện hành. Cụ thể, được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai...

Như vậy, sự khác nhau của điểm mới sửa đổi là mở rộng cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (có quốc tịch Việt Nam) được phép nhập cảnh Việt Nam là được đầu tư kinh doanh bất động sản như một người Việt Nam.

2. Thu tiền đặt cọc không quá 5% đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (bằng giấy)

Luật kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ đầy đủ giá bán, giá cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Liên quan đến thanh toán trong mua bán nhà ở trên giấy, dù quá trình thảo luận có nhiều luồng ý kiến khác nhau tuy nhiên trong dự thảo trình quốc hội thông qua thì phương án thanh toán được giữ nguyên như hiện hành. Theo đó, nếu bên mua bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Còn đối với hình thức thuê mua nhà ở trên giấy cho tới khi được bàn giao nhà, khách hàng chỉ thanh toán 50% giá trị nhà ở, công trình thuê mua. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê hằng tháng để trả cho bên thuê mua trong thời gian nhất định.

Và Luật có hiệu lực thi hành từ 01/01/2025.